מדריך 5 הכללים שחובה לדעת לפני שרוכשים קרקע להשקעה בישראל
רכישת קרקע להשקעה בישראל היא החלטה כלכלית משמעותית שיכולה להניב רווחים עצומים בטווח הארוך, אך כרוכה גם בלא מעט סיכונים. לפני שאתם צוללים לעולם ההשקעות לרכישת קרקע בדרום תל אביב או בכל מקום אחר בארץ, חשוב להכיר את המורכבות של התחום ואת הגורמים המשפיעים על ההצלחה של העסקה.
ריכזתי עבורכם את 5 הדברים הבסיסיים שחובה עליכם לדעת לפני רכישת קרקע :
- להשקיע בקרקע בבעלות פרטית ולא בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
כ- 97% מהקרקעות שייכות למדינה (רמ"י), בעוד שכ-7% בלבד הינן בבעלות פרטית.
קרקעות בבעלות רמ"י, המדינה מפרסמת את הקרקעות במכרזים לכל המרבה במחיר, והיא המרוויחה היחידה כתוצאה מתהליך של שינוי יעוד, השבחת הקרקע והפיכתה לזמינה לבניה. לא כך הדבר בקרקע פרטית. כאשר הקרקע נמצאת בבעלות פרטית – הרווח הוא פרטי. רק כ-2% מהקרקעות הפרטיות הינן בעלות פוטנציאל ממשי להשבחה. - להשקיע בקרקע שעברה אישור ועדה ארצית, מחוזית וגם מקומית
בדרך כלל תיתקלו בפרסומים מפתים שהקרקע מאושרת לבניה. ייתכן שהקרקע עברה אישור תוכנית מתאר בוועדה ארצית ומחוזית אך לא בוועדה מקומית. מצב שכזה אינו מבטיח כלל שיתקבל אישור גם בוועדה המקומית, ולכן נעדיף לרכוש קרקע לכל הפחות גם אחרי אישור וועדה מקומית. במקרה שכזה הצפי להפשרתן הינו מספר שנים בודדות. - לעבוד עם חברות מקצועיות ולא חברות מסחריות
חברות מסחריות – חברות שעיקר עיסוקן לשווק ולתווך קרקעות. הן לא מושקעות בעצמן בקרקעות ולא מקדמות תהליך תכנון שלהן בוועדות השונות. העבודה שלהן מסתיימת מיד עם מכירת הקרקע ללקוח הפרטי. לחברות כאלה אין באמת אינטרס אם בסוף תקודם תוכנית בקרקע שקניתם.
חברות מקצועיות – חברות שמורכבות מאנשי מקצוע: שמאים ועורכי דין בעלי ניסיון ומומחיות לדיני תכנון ובנייה, בעלי זכויות בקרקע ומושקעים בעצמם בעסקה, שמקדמים את הקרקע מול וועדות התכנון. חברות עם ניסיון מוכח בשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) , קידום מיזמים עד לשלב הבנייה והאכלוס. עם חברות מקצועיות נעדיף לעשות עסקאות. - חובה שיהיה הסכם שיתוף
הסכם שיתוף במקרקעין הוא מסמך משפטי המגדיר את הזכויות והחובות של בעלי הזכויות בקרקע. הוא נועד להסדיר את השימוש, הניהול והחלוקה של המקרקעין בין השותפים, ולמנוע אי-הבנות ומחלוקות עתידיות. הסכם שיתוף הינו קריטי להצלחת העסקה וקידומה בעתיד, למשל בעסקאות של קבוצת רוכשים, על ידי הגדרת הזכויות והחובות של כל אחד מהמשתתפים. - לדבר עם לקוחות ממליצים
לבדוק חוות דעת והמלצות על החברה ובעליה ברשתות חברתיות ובגוגל. לבקש מהחברה לתת לכם לפחות 5 אנשים שרכשו קרקע אצלם בפרויקטים שונים. מתוכם להתקשר ללפחות 3 אנשים ולשאול האם הם מרוצים מהעסקה? האם החברה עמדה בכל ההתחייבויות שלה כלפיהם? האם נציגי החברה שירותיים וזמינים לשאלות גם לאחר המכירה? ייתכן וחלק מהממליצים הם בעלי אינטרס. לכן נסו להבין עד כמה הם אובייקטיביים בתשובתם. אחת השאלות שאני אוהב לשאול: "אני מבין שלחברה יש לא מעט דברים טובים/ יתרונות… ובכל זאת הייתי שמח לשמוע אם יש משהו שלדעתך היה אפשר לשפר בעבודה איתם?". במילים אחרות – האם יש גם חסרונות. אם אין כלל חסרונות והכל נשמע מושלם, "הממליץ" אינו אוביקטיבי בלשון המעטה.
למי מתאים השקעה בקרקע?
לאנשים שיש בבעלותם דירה, הורים שרוצים לעזור לילדים שלהם, לזוגות צעירים שידם אינה משגת לרכוש דירה, לבעלי 250,000 ₪ ומעלה.
לסיכום :
רכישת קרקע היא השקעה לטווח בינוני-ארוך עם פוטנציאל רווח של מאות אחוזים אך לא מעט סיכונים. לכן, בטרם תיכנסו לבדיקות מעמיקות עם אנשי מקצוע מומחים , תשאלו את החברה האם מדובר בקרקע פרטית עם הסכם שיתוף, האם הקרקע עברה אישור גם בוועדה מקומית, האם החברה גם מושקעת בקרקע ומתחייבת לקדם את התוכניות בוועדות לתכנון ובנייה.
אל תתפתו להצעות "טובות מדי".
היעזרו ביועץ השקעות מנוסה שיכול לסייע לכם בניתוח ההשקעה ובמציאת ההזדמנויות הטובות ביותר עם אנשים טובים. יועץ ההשקעות חייב להיות מישהו שמבין באנשים, מבין נדל"ן, מחובר לשטח ומשקיע בעצמו ומכספו בקרקעות.
אולי יעניין אתכם לקרוא גם
שתף
מאמרים נוספים
או השאירו פרטים בטופס:
מדריך למתווכים לבניית אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל שתהפוך אותך לאוטוריטה ומוביל דיעה, להורדה חינם!
אודות הכותב טל יצחק לוי
יועץ עסקאות נדל"ן ומשכנתאות, בעלים משרד התיווך "היהלום הייטק בנדל"ן" – מומחים לניהול תהליכי מכירת נדל"ן יד 2 ושיווק פרויקטים במזרח ודרום תל אביב מ-2009. ניסיון רב בסגירת עסקאות נדל"ן מורכבות – מוש"ע, חברות משכנות, רמ"י, ירושות. טל כותב מאמרים מקצועיים, מפתח קורסים דיגיטליים, מאמן ומרצה למתווכים בנושאי מיתוג ובניית אוטוריטה מקצועית בעזרת אסטרטגיה שיווקית בדיגיטל. זכיין רי/מקס לשעבר.
לפניכן עבד בחברות הייטק וסטארט-אפים. מהנדס B.Sc במתמטיקה ומדעי המחשב, ותואר שני במנהל עסקים בהצטיינות. מגשר מוסמך. נשוי ואב ל-3. תחביב אייקידו.
