הקורונה רק חידדה את הבעיות שיכולות להיווצר עם שוכרים במיוחד בתקופת פיטורין, יציאה לחל"ת (חופשה ללא תשלום), חולי או פשיטת רגל. אולם יש גם מקרים שהשוכרים הם לא אותם האנשים שחשבתם, לעתים אף משתמשים בתעודות זהות שאינן שלהם ואז אין לכם מושג מי נכנס אליכם הביתה או שזה כבר מאוחר מדי.

תהליך יקר ומייגע

על פניו ניתן לחשוב שבעל הדירה לא צריך להיות מוטרד מהשוכרים שלו מאחר ולקח ביטחונות שמגבים אותו מפני פגיעה אפשרית בתשלומי שכר הדירה והרכוש. אבל ברגע שהוא ניגש לפדות את הביטחונות הללו, הוא מתחיל לגלות שהם לא תמיד מסוגלים להעניק לו הגנה טובה. כך למשל, אם יש בעיה עם הדייר והוא אינו משתף פעולה אז בעל הדירה בלית ברירה נאלץ לפנות לבית המשפט. ההתנהלות הזו יכולה לקחת חצי שנה ואף יותר, כאשר גם לא מובטח לו שהדייר בסוף ישלם לו עבור כל החודשים שישב אצלו בדירה ולא שילם.

בנוסף, התהליך הזה יקר. עורך דין יכול לקחת על טיפול כזה כ-10 אלף ש"ח. פינוי של הדייר גם עולה כסף. צריך לשלם להוצאה לפועל, להחליף מנעול, לשלם לחברת הובלות שתעביר את הציוד למחסן, והנה בלי ששמנו לב עברנו את ה- 20 אלף ש"ח. לא מעט מבעלי הדירות שהגיעו למצב שהדייר לא יכול לשלם להם, לא היו מסוגלים להתמודד עם זה מבחינה כלכלית או שחששו שהדייר עשוי להתנקם בהם.

ומה לגבי הערבים?

החוק קובע שקודם כל פונים לדייר הסורר וממצים את ההליכים המשפטיים נגדו. כאשר זה לא מסתייע אזי ניתן לפנות לערבים.
בפועל, לוקח לבעל הדירה מספר חודשים עד שהוא מחליט לפנות לערכאות משפטיות זאת כאשר אבדו כל התקוות עם הדייר (להיות בבית משפט זה לא נעים וגם עולה כסף). תוסיפו לזה עוד כמה חודשים של התנהלות ודיונים בבית המשפט כדי למצות את התהליך עם הדייר, ומשלא הצליח, רק אז ניתן לפנות לערבים וזה יכול לקחת יותר משנה מהרגע שהתחילו הבעיות עם הדייר.
בקיצור, המון זמן.

הקדם תרופה למכה

כדי להקטין משמעותית הגעה למצבים בעייתיים בהם הדייר אינו משלם לכם את שכר הדירה או לספקי שירות כגון חברת חשמל, מים, גז, עירייה, או חלילה שמשחית לכם את הנכס, יש לעשות לו בדיקת רקע מקדימה למצבו הפיננסי ומשפטי. רק לאחר מכן תנהלו איתו מו"מ. ההמלצה שלי לא להחתים את הדייר על חוזה סטנדרטי כזה שהורדתם מהאינטרנט אלא ללכת לעורך דין שמומחה במקרקעין ושיש לו ניסיון עם דיירים בעייתיים שיערוך לכם חוזה שכירות אישי ושידאג לכם לביטחונות וערבים טובים. עם זאת זו אינה ערובה שלא יכולות לצוץ בעיות בהמשך עם הדייר שעשוי פתאום להחליט לעזוב את הדירה באמצע החוזה או להקפיא את תשלומי שכר הדירה בשל מצב כלכלי שנקלע אליו, לעתים אף שלא באשמתו.

אז איך בכל זאת ניתן להגן בפני דיירים בעייתיים?

במסגרת עבודתנו אנחנו מלווים רוכשים שמחפשים לקנות דירות חדשות בתמ"א 38 או יד שנייה למגורים או להשקעה במזרח ודרום תל אביב. לקוחות שלנו שקנו דירה להשקעה לרוב מבקשים שנשכיר להם אותה. בהכירנו את השוק מזה שנים וכדי להבטיח שקט ללקוחותינו בעלי הנכסים, אנו ממליצים להם לעשות ביטוח שכר דירה, כך שבכל מקרה מובטח לבעל הנכס קבלת שכר הדירה אבל לא רק.

חברת דיפרנט שאיתה משרדנו עובד מזה מספר שנים בהצלחה רבה, מציעה ללקוחותינו בטחונות אמיתיים שמסייעים להם להבטיח את השקעתם בכל מצב, החל מבדיקת דיירים ועד ניהול משברים, איתור דיירים חלופיים ופינוי-פיצוי מול דיירים סרבנים, כל זאת בעלות מינימלית על מנת שישנו טוב בלילה וימשיכו ליהנות מהכנסה יציבה ושמירה על הנכס שלהם.

אם אתם עומדים להשכיר את הדירה שלכם או שתרצו לעשות בדיקת דיירים,
נשמח לייעץ לכם חינם וללא התחייבות. צרו איתנו קשר בווטסאפ או השאירו פרטים בטופס שבקישור הזה >

קראו גם על התחדשות עירונית בקריית שלום והשפעתה על כניסת אוכלוסיות חדשות ועליית מחירים >>

בריאיון באולפני "וואלה נבחרים" השבתי על שאלה זו, ואף מניתי מספר כללים חשובים שחשוב לעשות בטרם הוצאת פרויקט נדל"ן לשיווק.

להלן 3 המלצות ליזמים ולחברות קבלניות במזרח ודרום תל אביב או באזורים של התחדשות עירונית:

1. השלב התכנוני – מיהו קהל היעד?
   הכנה לפני יציאה לשיווק של הפרויקט צריכה לקחת בחשבון קודם כל את הפרופיל של הרוכשים הפוטנציאליים – האם הם זוגות צעירים, משפרי דיור, משקיעים או סטודנטים למשל?
   לאחר שהגדרנו זאת יש לבנות תמהיל ותמחור הדירות, הגדרת עיקרי מפרט טכני ולתת לשיווק להיות מעורב בתכנון הדירות מול מחלקת התכנון.
   לדוגמא, בפרויקט תמ"א 38 ששיווקנו לאחרונה בקריית שלום בדרום תל אביב, כחלק מההמלצות שלנו כמשווק הפרויקט ליזם, היה להוסיף חדר מקלחת שירותים ביחידת הורים בדירות ה-4 חדרים, וכן להפוך את דירת הגן שבשטח מגורים של 68 מ"ר מ-2 ל-3 חדרים. התוצאה של זה הייתה האצת המכירות שכן מפרט הדירות החדש תאם יותר את פרופיל קהל היעד של הפרויקט.
2. בניית הקונספט השיווקי של הפרויקט
   יש להגדיר את האסטרטגיה השיווקית, בניית עזרי השיווק ותמהיל המדיה בערוצים הדיגיטליים (בנוסף לערוצים המסורתיים כגון שילוט, עיתון מקומי ותלי דלת).
   שיווק טוב זה היכולת לייצר לידים איכותיים ולאחר מכן להמשיך לשווק להם במטרה להפוך אותם ללידים חמים.
   משרד תיווך מצליח שעובד באזור הפרויקט, ככל ובנה מאגר לקוחות של מתעניינים וקונים פוטנציאליים שפנו אליו בשנה-שנתיים האחרונות לחפש להם נכס, הרי שמאגר הנתונים הזה יכול להיות "מכרה זהב" עבור היזם.
   ניתן לדוור למאגר הלקוחות ישירות במייל או וואטסאפ "דירות חדשות במחירי פריסייל!" בהנחה ואישרו קבלת דיוורים. כמן כן ניתן "להטעין" את רשימת הלקוחות לפייסבוק ולייצר מהם "קהל דומה" במאפייני החיפוש כמו קהל המקור (מאגר לקוחות שקיים במשרד).
   דיוור למאגר קונים קיים שרלוונטי לפרויקט הינו נקודת פתיחה טובה כדי למכור מהר את הדירות בפרויקט.
3. מוניטין והתמחות אזורית של משרד התיווך/שיווק
   בפרויקטי תמ"א 38 בהן מספר הדירות החדשות למכירה נע בין 10-13 (במקרה של סוג 1) לכמה עשרות (במקרה של סוג 2), למשרד תיווך מקומי יכול להיות יתרון עצום על פני חברת שיווק שמתמחה בשיווק פרויקטים באופן כללי בכל הארץ.
   למשרד תיווך מקומי יש ידע מעמיק על הנדל"ן באזור, רמות מחירים ומגמות, פוטנציאל וכמובן יודע לספר על מוסדות ושירותים קהילתיים שהשכונה מעניקה.
   המתווכים חיים את השטח וזה בונה אמון עם הלקוח.
   חשוב למנות גורם מתוך משרד התיווך שינהל את השיווק של הפרויקט, ושגם יעבוד וינהל את משרדי הפרסום והדיגיטל כדי לבנות קמפיינים ו"משפכים שיווקיים" כדי למשוך קונים פוטנציאליים לפרויקט.

בסדנאות וקורסים שאני מעביר לאנשי נדל"ן ומתווכים וותיקים, אני תמיד אומר שיותר חשוב להבין את עולם המושגים, האסטרטגיה והטכניקות ליצירת לידים ואוטומציות שניתן להפעיל עליהם לאחר מכן כדי "לבשל" אותם ולהפוך אותם ללידים חמים.
זה עדיף מאשר לדעת לעשות את הדברים בעצמכם.
יש מספיק אנשים טכניים שיוכלו לעשות זאת עבורכם במחירים הוגנים.
ככל ותבינו אסטרטגיה וטכניקות שיווקיות, כך תוכלו לנהל, לפקח ולשפר משמעותית את המכירות של הפרויקט.

כיום חברות נדל"ן גדולות מחזיקות "בתוך הבית" מחלקת שיווק ומכירות.
חברות יזמיות קטנות ואף בינוניות התחילו להפנים את היתרונות שבהעסקת ספקים חיצוניים כדוגמת משרדי תיווך מקומיים שישווקו עבורם פרויקטים בסדר גודל של כמה עשרות דירות.
משרדי התיווך המצליחים מכירים את האזור הכי טוב, יש להם ניסיון בסגירת עסקאות רבות, מכירים את "התרבות המקומית" ויודעים לתקשר איתם, לחלקם יש מאגר לקוחות גדול וגם הבנה בשיווק בדיגיטל (קל לבדוק זאת!).

במקרה שכזה היזם נהנה ממקסימום תוצאות במינימום הוצאות וראש שקט.

שוקלים לבנות פרויקט תמ"א 38 או כל פרויקט חדש במזרח או דרום תל אביב?
צריכים עזרה בארגון וליווי הדיירים?
רוצים להגיע מוכנים לשלב השיווק והמכירות,
או אם כבר התחלתם לשווק – מעוניינים להגדיל את המכירות במינימום זמן והוצאות?

להתייעצות חינם פנו אליי בוואטסאפ או השאירו פרטים בטופס.

בריאיון באולפני "וואלה נבחרים" השבתי על שאלה זו, ואף עמדתי על יתרונות המתווך בכלל ובמזרח ודרום תל אביב בפרט, דווקא ממקום של מי שנתן שירות ללקוחות רבים ואף סגר מאות עסקאות נדל"ן יחד עם צוות המשרד שלו.

להלן חלק מהיתרונות שתוכלו לקבל ממתווך מקצוען:

1. המתווך יכול "להתלבט" ביחד עם הלקוח.
   המוכר לא!
   למשל קונה שראה נכס אולם הוא אינו יודע איך לממן בצורה נכונה ומשתלמת את העסקה, מהיכן להשיג מקורות מימון חסכוניים.
   במקרה שכזה המתווך יכול לתת לו ייעוץ ראשוני ואז לחבר אותו עם יועץ משכנתאות ופיננסים מיומן שיתפור עבורו את המימון המשלם.
   לעתים הוא יכול לחסוך לו מאות אלפי שקלים במצטבר לתקופת המשכנתא.
   
   
2. רוב העסקאות נסגרות בפולואפ.
   מי יעשה את זה הכי נכון?
   נניח ומגיע קונה לדירה, מסתובב בה, מחליף כמה מילים עם המוכר ויוצא.
   מה הסיכוי שהמוכר יחזור לקונה בשיחת טלפון?
   שואף לאפס!
   מדוע?
   – למוכר בדרך כלל אין את הטלפון של הקונה.
   – המוכר בדרך כלל לא יבקש את הטלפון שלו גם אחרי שנפגשו.
   – המוכר ירגיש שלא בנוח להתקשר אליו.
   – המוכר לרוב לא יידע לברור את המילים הנכונות בשיחה.
   – המוכר ייתפס כמי שידו על התחתונה אם יתקשר לקונה.
   – הקונה ינצל כל סוג של התקשרות מצדו של הקונה.
   – המוכר יודע זאת.
   
   
3. למתווך יש יכולת לנייד קונים לנכס ממקורות פרסום רבים שלמוכר אין את זה.
   כך למשל מתווך שמטפל ב-10 נכסים למכירה באזור מסוים ומפרסם בממוצע ב-10 ערוצי שיווק כל נכס, יוצא שיש לו כבר 100 "מגעים" עם השוק רק דרך לוחות הנדל"ן.
   אם פנו אליו רק 5 מתעניינים מכל "מגע" שכזה, כבר הגענו ל-500 קונים פוטנציאליים לנכסים באזור, כאשר כל אחד מהם עשוי להיות הקונה של נכס עתידי שהמתווך יגייס לטיפולו.
   
   
4. הכוח של קבוצה.
   מתווך יכול להביא קונים לנכס שהוא מטפל בו משיתוף פעולה עם מתווכים אחרים, קולגות שלו.
   כך למשל מתווך מקצוען שעובד באזור יד אליהו אמור להכיר מתווכים שעובדים ביד אליהו ובדרום מזרח תל אביב.
   הוא יחפש קבוצות וואטסאפ שבהם מתווכים מקומיים משתפים בידע ובנכסים למכירה באזור.
   כך הוא יכול לקדם עסקאות עבור הלקוחות שלו בשיתוף מתווכים נוספים.
   למוכר הפרטי אין את היכולת לעשות זאת.
   אגב אם אתם מתווכים ותרצו להצטרף לקבוצת הוואטסאפ הכי חמה לשיתופי פעולה בין מתווכים בדרום מזרח תל אביב שלחו לי הודעה כאן.
   
   
5. מאגר לקוחות וקונים פוטנציאליים.
   עוד לפני שפרסם בלוחות הנדל"ן למתווך שמומחה לאזור יש מאגר קונים רלוונטיים קיים לאזור שמתעדכן ביומיום.
   את מאגר הקונים ניתן להפוך בקלות לרשימת תפוצה על מנת לדוור לה נכסים ועסקאות נדל"ן באזור.
   רשימת תפוצה זה נכס עסקי שמשם ניתן לייצר עסקאות.
   למוכר הפרטי אין את זה.

אלו הם רק חלק מהערכים הכלכליים אותם תקבלו ממתווך מקצוען.
פרסום הנכס שלכם בלוחות הנדל"ן, חשוב ככל שיהיה, הוא בסך הכל יריית הפתיחה במסע שלכם לסגירת עסקה טובה ומשתלמת.

מעוניינים למכור דירה, בית או כל סוג של נכס במזרח או דרום תל אביב?
רוצים לדבר רק עם קונים רציניים, לחסוך זמן ולקבל יותר כסף על הנכס שלכם?

להתייעצות חינם פנו אליי בוואטסאפ או השאירו פרטים בטופס.

היסטוריה אדריכלית וסגנונות בנייה בלתי נתפס

חלק מסוד הקסם של יפו זה שמדובר בעיר שיש בה היסטוריה, ובכלל זה היסטוריה אדריכלית, שאין כמעט לאף ישוב עירוני אחר בארץ. המגוון של סגנונות הבניה ביפו בלתי נתפס. בעיר העתיקה ובסביבתה עוד אפשר למצוא בתים שהבסיס שלהם נבנה בתקופה הצלבנית. באופן כללי הבתים שנמצאים במרחב העיר העתיקה, שהיום רובו מוגדר כ'רובע אמנים' הם כנראה בתי המגורים הוותיקים בישראל ורובם עמדו על תילם בצורה כזו או אחרת כבר במאה ה-17. מחוץ לעיר העתיקה בכל המרחב היפואי שמשתרע מגבול בת ים וחולון בדרום, רחוב אילת בצפון ושכונות פלורנטין וקריית שלום במזרח אפשר למצוא המון סוגי נכסים בערבוביה נפלאה הכוללת, בין היתר: בתי באר זכר לפרדסים שפעם הקיפו את הגרעין הוותיק של יפו, בתים ערביים ישנים, שיכונים משנות השישים והשבעים, בתי באוהאוס, בניה אקלקטית בסגנון ארט דקו אירופאי, בתי אבן טמפלרים ואפילו בתי עץ אמריקאים.

טרנדים ביפו ואזורי יוקרה

יפו עשירה לא רק בסגנונות בניה אלא גם בשכונות בעלות אופי מובחן כגון יפו העתיקה ורובע האומנים. בשנים האחרונות אזורים רבים ביפו הפכו לטרנדים ויוקרתיים ובהם ניתן למנות את שכונת נגה הצפונית והמושבה האמריקאית הצמודה אליה, את אזור שוק הפשפשים והשוק היווני, את השכונה המארונית ושכונת עג'מי בה עדיין ניתן למצוא בתים כמעט על קו המים.

לכל שאלה או התייעצות לגבי דירות למגורים או להשקעה ביפו ובדרום תל אביב אתם מוזמנים לפנות אלינו בוואטסאפ או להשאיר פרטים בטופס.

מחירי הדירות האמירו בעשור האחרון באופן שמקשה מאוד על משקיעים, גם בגלל שמחיר הכניסה מאוד גבוה וגם בגלל שלמרות העלייה במחירי השכירות אלו לא מפצים על העלייה במחיר הנכסים. כך שאם לפני עשור וחצי תשואה שנתית על נכס הכניס למשקיע תשואה שנתית של 4% ואפילו 6% היום דירה במרכז תל אביב לעיתים נדירות תייצר תשואה שנתית של מעל 2%. הסיטואציה הזו דחפה את המשקיעים בעיקר אל שכונות הפריפריה של מזרח ודרום תל אביב. לגבי שכונות הדרום יש באזז, מוצדק, כבר כמה שנים. אך חלק מהשכונות המזרחיות של תל אביב עדיין במצב מנומנם מה שעבור המשקיעים דווקא מגלם עדיין הזדמנויות גדולות.

מה הן שכונות המפתח במזרח תל אביב?

כשמדברים על שכונות מזרח תל אביב מתכוונים למספר שכונות שנפרסות בין צפון העיר הרחק מעבר לירקון ועד גבול חולון ופארק אריאל שרון בדרום. לצד שכונות שנחשבות איכותיות ומפותחות כמו רמת החייל אפשר למצוא שכונות שרק בשנים האחרונות מתחילות לעשות את סיבוב 'ההתחדשות העירונית' שלהם. למשל, ממש צמוד לרמת החייל תמצאו את שכונת נווה שרת שעדיין אפשר למצוא בה הזדמנויות. כשיורדים דרומה לאזורי התפר בין תל אביב, רמת גן וגבעתיים מגלים עוד כמה שכונות במזרח תל אביב בהן תמצאו נכסים להשקעה כמו למשל נחלת יצחק, שכונת ביצרון, כפר שלם וכמובן שכונת יד אליהו.

לכל שאלה או התייעצות לגבי דירות למגורים או להשקעה במזרח ודרום תל אביב אתם מוזמנים לפנות אליי ישירות בוואטסאפ או להשאיר פרטים בטופס.